Lockdown leidt tot huurverlaging horecapand

mr. W.A.L.D.I van Slagmaat
mr. W.A.L.D.I van Slagmaat

De langdurige lockdown leidt voor een aantal sectoren tot een desastreuze financiële situatie. De vaste lasten lopen door. De inkomsten zijn volledig of grotendeels weggevallen. De NOW steunpakketten ledigen de nood slechts ten dele en in sommige situaties komen horeca-exploitanten, die begin 2020 zijn gestart met hun onderneming, niet eens in aanmerking voor een NOW steunpakket.

Op uiteenlopende wijzen proberen huurders en verhuurders er toch het beste van te maken. Zo ken ik een verhuurder van meerdere huurpandjes die de afspraak maakte met zijn huurders dat ze een huurverlaging kregen van 50%, waarbij hij in ruil wel vouchers ter waarde van 25% van de kwijtgescholden huur kreeg, die hij weggaf aan zijn relaties. Een eetbon van € 100 of een tegoedbon van een beautysalon voor € 50 werd vervolgens, toen de lockdown (tijdelijk) was opgeheven verzilverd, waarbij alras bleek dat er (veel) meer door de klanten werd besteed dat de waarde van de tegoedbon. Op deze wijze werd creatief gezocht naar een modus waarbij zowel huurder als verhuurder baat hadden. Een leeg pand zonder huurder is namelijk voor geen enkele verhuurder een aanlokkelijk vooruitzicht.  

Als partijen er niet uitkomen, de huur onbetaald blijft en de huurbaas voet bij stuk houdt, is een incasso kort geding, in combinatie met  verzoek tot ontruiming (vanuit juridisch oogpunt) een logische vervolgstap. Dat dit niet per definitie het beoogde effect sorteert, blijkt uit meerdere uitspraken van kantonrechters die de vraag voorgelegd kregen of het uitblijven van betaling van huur vanwege de gedwongen lockdown moet leiden tot ontruiming of dient te leiden tot een opschorting van de betalingsplicht of zelfs een matiging van 25% tot 50% van de te betalen huur.

In principe zijn er voor huurders twee routes bij een beroep op tijdelijke huurverlaging door Corona. De eerste mogelijkheid is het aanmerken van Corona als een onvoorziene omstandigheid op grond van artikel 6:258 BW. De van overheidswege gedwongen sluiting kan als onvoorziene omstandigheid aanleiding geven tot een tijdelijke coronakorting op de huurprijs. Lastig punt daarbij is dat in veel gevallen de ROZ voorwaarden in de huurovereenkomsten van toepassing is verklaard. Deze algemene voorwaarden sluiten overmacht uit. Desondanks zijn er enkele belangrijke rechterlijke uitspraken waarin is bepaald dat een beroep op overmacht slaagt. Een tweede optie is het aanmerken van de gedwongen sluiting als een aan de verhuurder toe te rekenen gebrek. Dit gebrek kan een grond bieden bij het bedingen van huurkorting.

Een kantonrechter in Den Haag oordeelde zeer onlangs dat twee caféhouders, vanwege de zeer uitzonderlijke omstandigheden, nog maar de helft van de huur hoefde te betalen gedurende de lockdown. Een kantonrechter in Arnhem overwoog in zijn uitspraak ook dat een huurverlaging van 50% voor een Syrisch eethuis gedurende de lockdown reëel is.

Deze ontwikkelingen in de rechtspraak versterken de positie van horeca ondernemers in onderhandelingen met hun verhuurders, maar het kan zelfs verder reiken en ook voor winkeliers reden zijn om het gesprek aan te gaan met verhuurders.  Zeker voor de periode dat de lockdown geldt en zij gedwongen gesloten zijn. Het gedeeltelijk opschorten van de huurbetaling, in combinatie met een verzoek aan de verhuurder om op korte termijn in overleg te treden is dan de eerste stap om te komen tot afspraken over (tijdelijke) huurverlaging of gedeeltelijke kwijtschelding.

 

Wet- en regelgeving is dynamisch en kan dus continu veranderen. Graag wijzen wij u er dan ook op dat onze columns mogelijk niet meer aansluiten op de huidige wet- en regelgeving en dus verouderd kunnen zijn. Heeft u vragen of een probleem waarvoor u rechtsbijstand wenst, neemt u dan gerust contact met ons op.