De oplevering van een (nieuw-)bouwproject en oud woonhuis

mr. W.A.L.D.I van Slagmaat
mr. W.A.L.D.I van Slagmaat

Een bouwwerk, of het nu een nieuwbouwhuis of een dakkapel is, wordt op enig moment opgeleverd. Dat is juridisch een belangrijk moment, zeker als er achteraf discussies ontstaan omdat er gebreken worden geconstateerd.

Bij nieuwbouw is de oplevering een strak geregisseerde handeling. Er wordt een afspraak gemaakt met de eigenaar. Er komt namens de bouwer iemand met de aanneemovereenkomst en een blanco proces-verbaal in zijn handen die het liefst direct naar de bovenste verdieping wil, althans naar een plek zover mogelijk weg van de voordeur, en dan met gezwinde spoed de kamers één voor één langsloopt. Dat is wel het moment voor de koper om opmerkingen te maken als er iets niet klopt of kapot is. Dat wordt namelijk in het proces verbaal opgeschreven als opleverpunt (gebrek) dat nog moet worden verholpen.  Kort voor vertrek wordt de koper gevraagd om even krabbel te zetten onder het proces verbaal.

Dat moment markeert echter wel de overgang van aansprakelijkheid van bouwer naar eigenaar of aannemer naar opdrachtgever. Zolang er geen oplevering heeft plaatsgevonden is de bouwer niet ontslagen van zijn aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken aan het werk. Het tekenen van het opleveringsformulier leidt dan ook tot ontheffing van aansprakelijkheid voor niet genoteerde zichtbare gebreken, voor zover er geen garantiebepalingen gelden.

Voor onzichtbare/niet op het moment van oplevering kenbare gebreken geldt dit niet, waarbij wel moet worden opgemerkt dat bij constatering van een aanvankelijk verborgen gebrek er snel moet worden gereclameerd op straffe van verval van recht op herstel.

Het is dan ook goed om bij de formele oplevering serieus te controleren of alles wel in orde is en bij twijfel een professioneel bouwbegeleider in de arm te nemen, die weet immers waarop moet worden gelet.

Ook bij kleinere bouwprojecten zoals een dakkapel of badkamer is het goed om een oplevermoment af te spreken voordat de zolder-, of badkamer in gebruik wordt genomen. Een stilzwijgende aanvaarding en in gebruik nemen kan juridisch worden uitgelegd als een informele oplevering waardoor het risico en de aansprakelijkheid overgaat van bouwer naar opdrachtgever/gebruiker.

Tenslotte nog aandacht voor de oplevering van een oud woonhuis. Vaak staat in de koopakte een zogenaamde ouderdomsclausule waardoor aan de koper duidelijk moet zijn dat de woning gebreken kan vertonen die verband houden met de leeftijd. Soms is daaraan toegevoegd een zogenaamde ‘niet zelfbewoningsclausule’. Dat betekent dat de verkoper niet zelf heeft gewoond in die woning en dus niet bekend is met alle eventuele eigenaardigheden van die woning. In beide gevallen is het verstandig om zelf een deskundig makelaar of bouwkundige mee te nemen. Zowel de ouderdomsclausule als de niet zelfbewoningsclausule leidt er immers toe dat de aansprakelijkheid voor gebreken deels verschuift van verkoper naar koper.

 

Wet- en regelgeving is dynamisch en kan dus continu veranderen. Graag wijzen wij u er dan ook op dat onze columns mogelijk niet meer aansluiten op de huidige wet- en regelgeving en dus verouderd kunnen zijn. Heeft u vragen of een probleem waarvoor u rechtsbijstand wenst, neemt u dan gerust contact met ons op.