Mededelingsplicht en onderzoeksplicht bij aankoop van onroerend goed

mr. C. van der Mark
mr. C. van der Mark

Het komt voor dat na de aankoop van onroerend goed (verborgen) gebreken aan het licht komen. In dit soort kwesties zijn de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper van belang.

Een verkoper dient de koper te informeren aangaande feiten en omstandigheden, die de verkoper kent en waarvan hij weet of behoort te weten dat deze voor de koper van belang zijn om de koopovereenkomst wel/niet te sluiten. De verkoper dient de koper dus gevraagd, maar ook ongevraagd, in te lichten over de staat van het onroerend goed en eventuele gebreken. Kort gezegd komt het er op neer dat indien er sprake is van een gebrek dat de verkoper kent, hij dit aan de koper dient mede te delen.

Deze mededelingsplicht geldt ook, zo heeft de Hoge Raad bepaald, in het geval dat er sprake is van een vermoeden van een gebrek. In het geval dat een verkoper wordt bijgestaan door een makelaar, zijnde een deskundige partij, dan zal er eerder sprake zijn van een mededelingsplicht. Dit omdat een deskundige verkoper, door de bijstand van een makelaar wordt ervan uitgegaan dat een verkoper deskundig is, wordt verondersteld meer kennis te hebben van het te verkopen onroerend goed en de belangen van de koper. Deze mededelingsplicht is ruim en dient in ieder geval de belangrijkste informatie te bevatten.

Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper, die met zich meebrengt dat deze onderzoek dient te doen naar feiten en omstandigheden die de koper voor het wel/niet sluiten van de koopovereenkomst van belang acht.

De mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht. Zo heeft het Gerechtshof Den Bosch in geval van (verborgen) gebreken in een uitspraak bepaald dat de mededelingsplicht belangrijker is dan de onderzoeksplicht. Het Gerechtshof oordeelde namelijk dat een verkoper zich er niet op kan beroepen dat de onderzoeksplicht door de koper is verzaakt, wanneer de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Daarbij oordeelde het Gerechtshof ook dat, voor zover het feiten en omstandigheden betreft die de koper bekend waren, de mededelingsplicht minder zwaar op de verkoper rust. Het Gerechtshof bepaalde daarbij echter ook dat de mededelingsplicht zover gaat dat dit ook geldt voor gebreken die de koper, ook al zou deze door een deskundige worden bijgestaan en er (enig) onderzoek zijn verricht, “behoorde te kennen”. Pas in het geval dat het concreet niet anders kan zijn dan in het geval de koper een bepaald gebrek (eigenschap) heeft waargenomen, is er ruimte voor het naar voren schuiven van de zwaarte van de onderzoeksplicht. Oftewel: Een verkoper moet dus alle bekende gebreken mededelen. Gebreken die de koper zelf bekend zijn hoeven niet medegedeeld te worden. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan het tijdens een bezichtiging waarnemen van een lekkage of scheuren in een muur. Gebreken die niet goed en/of niet direct zichtbaar zijn, moeten door de verkoper dus aan de koper kenbaar worden gemaakt. Een verkoper kan zich dienaangaande veelal niet met succes verweren door aan te voeren dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden.

Ons kantoor verleent ter zake dit soort kwesties regelmatig bijstand.

Wet- en regelgeving is dynamisch en kan dus continu veranderen. Graag wijzen wij u er dan ook op dat onze columns mogelijk niet meer aansluiten op de huidige wet- en regelgeving en dus verouderd kunnen zijn. Heeft u vragen of een probleem waarvoor u rechtsbijstand wenst, neemt u dan gerust contact met ons op.