Verkoop van de echtelijke woning in tijden van crisis

beheer

Een echtscheiding is al vervelend genoeg. Er moet een hoop geregeld (en verdeeld) worden terwijl de emoties regelmatig om de oren vliegen. Als partijen dan ook nog eens met een onverkoopbare echtelijke woning blijven zitten, is de puinhoop compleet. In deze situatie is het moeilijk, maar wel heel belangrijk, om goede en concrete afspraken te maken over de echtelijke woning en de eventuele verkoop daarvan.

Ik wil niet al te pessimistisch zijn, want afgelopen week meldden de krantenkoppen nog dat de huizenprijzen voor het eerst sinds drie jaar weer zijn gestegen. Een probleem waar men echter nog altijd tegenaan loopt, is als de woning onder water staat: de waarde van woningen is in de laatste jaren flink gekelderd, waardoor de hypotheekschuld in veel gevallen hoger is dan de huidige waarde van de woning. Verkoop van de woning, voor zover de bank daar al mee instemt, zal dan leiden tot een (soms forse) restschuld. In de praktijk blijken partijen vaak voor twee opties te kiezen: of één van partijen probeert de woning en hypotheek op eigen naam te krijgen, of partijen proberen de woning alsnog te verkopen tegen een zo hoog mogelijke waarde. Bij die laatste optie wordt dan vaak afgesproken dat één van partijen nog in de woning verblijft zolang die niet verkocht is.

Optie 1: uitkopen

De eerste optie is dus het verkrijgen van de woning en hypotheek op eigen naam. Simpel gezegd: de één koopt de ander uit. Probleem bij deze optie is vaak dat partijen afhankelijk zijn van de medewerking van de bank. De bank zal immers één van partijen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid moeten ontslaan, maar de bank heeft er geen enkel belang bij om daaraan mee te werken. De bank wordt er immers niet beter van, maar verliest juist één van haar verhaalsmogelijkheden. Een alternatief zou kunnen zijn dat de ene partij probeert om een nieuwe hypotheek op eigen naam te verkrijgen, waarmee dan de bestaande hypotheek kan worden afgelost. Ook dat is in de praktijk niet eenvoudig, want banken zijn tegenwoordig erg voorzichtig met het verstrekken van nieuwe hypotheken, zeker als deze door slechts één persoon worden aangevraagd.

Het komt regelmatig voor dat partijen afspreken dat één van partijen in de woning blijft wonen, alle woonlasten zal betalen en zal proberen om zo snel mogelijk een hypotheek op eigen naam te verkrijgen. Wees er dan op bedacht dat het gerust enkele jaren kan duren voordat het die partij lukt om een hypotheek op eigen naam te verkrijgen. Zolang het die partij nog niet is gelukt, blijft ook de andere partij nog altijd hoofdelijk aansprakelijk voor de bestaande hypotheekschuld! Is de ene partij niet meer in staat om de hypotheekrente te betalen, dan zal de bank zich snel genoeg tot de andere partij wenden met een betalingsverzoek.

Optie 2: verkopen

De tweede optie is om de woning te verkopen. Zoals ik al aangaf, spreken partijen vaak af dat één van partijen nog in de echtelijke woning zal blijven wonen, zolang de woning niet is verkocht. Ook in dit geval kan het gerust enkele jaren duren voordat de woning verkocht kan worden. Beide partijen hebben er immers belang bij om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst te realiseren, omdat ze anders met een forse restschuld blijven zitten na de verkoop.

Waar men vaak niet bij stil staat, is dat de partij die nog in de woning verblijft zolang die niet verkocht is, uiteindelijk in geval van verkoop de woning spoedig zal moeten verlaten. En daar gaat het in de praktijk bijzonder vaak mis. Stel: de man heeft de echtelijke woning verlaten en de vrouw verblijft met haar drie kinderen nog in de echtelijke woning zolang die niet verkocht is. Er meldt zich op enig moment een koper die bereid is de woning voor een meer dan redelijk bedrag te kopen. De koper eist dan wel dat de levering (en sleuteloverdracht) zo spoedig mogelijk plaatsvindt, namelijk binnen een maand na het sluiten van de koopovereenkomst. Dit is de ultieme gelegenheid voor partijen om de woning te verkopen zonder dat ze met een enorme restschuld blijven zitten. Het probleem zit hem in de periode tot aan de levering en sleuteloverdracht. De vrouw heeft dan welgeteld één maand de tijd om samen met haar kinderen een andere woning te vinden en ook daadwerkelijk te verhuizen. Het zal geen toelichting behoeven dat dit in de praktijk tot problemen leidt. De keerzijde is natuurlijk dat het de vrouw al heel lang bekend was dat deze situatie zou komen. Zij woont immers tijdelijk in een woning die al te koop staat. Vanuit de man bezien is het onredelijk om de verkoopmogelijkheid te laten schieten omdat de vrouw meer tijd nodig heeft om een andere woning te vinden.

Er zijn nog wel meer opties te bedenken om tot de verkoop of verdeling van de echtelijke woning te komen. Per individueel geval zal bekeken moeten worden wat de meest passende optie is. Maar voor alle opties is mijn advies: denk vooruit, kijk verder dan alleen de verkoop of verdeling van de echtelijke woning en probeer te anticiperen op de mogelijke scenario’s waarbij het niet lukt om de woning de verkopen of verdelen. Maak daarover zo concreet mogelijke afspraken, zodat u niet voor een voldongen feit wordt gesteld op het moment dat het eigenlijk al te laat is.

Indien u vragen heeft of advies wenst over uw echtscheiding of meer specifiek over de verkoop of verdeling van uw woning, schroom dan niet om contact met ons op te nemen. Wij helpen u graag en bovendien geldt altijd: voorkomen is beter dan genezen!

 Meer info over: personen- en familierecht