Erfdienstbaarheid

beheer

Veel mensen herkennen de volgende situatie wel: tussen twee huizen in ligt een paadje vanuit de achter de huizen gelegen tuinen naar de straat. Het paadje hoort bij het ene perceel, maar ook de eigenaar van het naastgelegen perceel maakt er gebruik van om bijvoorbeeld onder andere de vuilniscontainer naar de straat te brengen en/of met de fiets ‘achterom’ te kunnen. Dit gaat vaak goed, totdat een van beide gaat verhuizen en een nieuwe eigenaar zich meldt.
Er kan dan discussie ontstaan of het gebruik maken van dat paadje nu wel of niet rechtmatig gebeurt, oftewel: is er sprake van een erfdienstbaarheid of niet?  

Een erfdienstbaarheid is een verplichting van een eigenaar van een perceel om iets te dulden van een eigenaar van een ander perceel. Je hebt dus te maken met een dienend perceel en een heersend perceel. Erfdienstbaarheden zijn er in veel verschillende vormen. Veel mensen zijn wel bekend met het recht van overpad zoals hierboven beschreven. De eigenaar van een perceel moet dulden dat een ander van zijn perceel gebruik maakt om bijvoorbeeld vanuit de achtertuin de openbare weg te bereiken. Een erfdienstbaarheid is verbonden met een perceel, niet met de eigenaar daarvan. Als een perceel verkocht wordt, heeft dit dus geen invloed op de erfdienstbaarheid, de erfdienstbaarheid gaat mee over naar de nieuwe eigenaar. Bij de aankoop van een huis is het dan ook van groot belang om onderzoek te doen naar de aanwezigheid van erfdienstbaarheden. Dit voorkomt vervelende verrassingen achteraf.
 
Een erfdienstbaarheid kan slechts op twee manieren ontstaan: namelijk door vestiging door middel van het inschrijven van een (notariële) akte in het Kadaster en door middel van verjaring. Het Kadaster is voor een ieder openbaar toegankelijk, zodat zichtbaar is of op het perceel dat u bijvoorbeeld wilt aankopen een erfdienstbaarheid rust.
 
Voor het ontstaan van een erfdienstbaarheid door middel van verjaring is het niet voldoende dat de situatie al ‘sinds mensenheugenis’ bestaat. De wet stelt specifieke eisen aan een verjaring. Het enkele feit dat uw buurman al jaren gebruik maakt van het paadje tussen uw en zijn huis, is niet voldoende voor het ontstaan van een recht van overpad. De dagelijkse praktijk kan enorm verschillen met de juridische rechten en plichten.
 
Indien eenmaal vaststaat dat er sprake is van een recht van erfdienstbaarheid, kan de situatie zich voordoen dat het laten voortbestaan van de erfdienstbaarheid op de huidige wijze onuitvoerbaar wordt of onredelijk zwaar drukt op het dienende erf. Gelukkig zijn in de wet een aantal artikelen opgenomen, die het mogelijk maken erfdienstbaarheden te wijzigen. Zo is bijvoorbeeld in de wet opgenomen dat de uitoefening van een erfdienstbaarheid op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze dient te geschieden. Voor bijvoorbeeld het recht van overpad, betekent dit dat als er andere manieren zijn om de bestemming te bereiken, deze gevolgd moeten worden. Op die manier wordt de eigenaar van het dienende erf door de wetgever tegemoet gekomen. Als de eigenaren van de betrokken percelen het eens kunnen worden over de wijziging of zelfs de opheffing van de erfdienstbaarheid, kunnen zij dit in een notariële akte laten vastleggen en deze laten inschrijven in het Kadaster. Vaak komen partijen er echter niet onderling uit. Zij kunnen de rechter dan verzoeken een wijziging of opheffing van een erfdienstbaarheid te bepalen. Als partijen zich tot de rechter willen wenden zullen zij zich moeten laten bijstaan door een advocaat. Het verdient uiteraard de voorkeur om zonder gerechtelijke procedure tot overeenstemming te komen en ook dan is het tijdig inschakelen van een advocaat aan te raden. Immers de regels met betrekking tot erfdienstbaarheden zijn uitgebreid en tevens bestaat er veel jurisprudentie op dit gebied: de advocaten van SBM kunnen u uiteraard van dienst zijn om u van goede raad en advies te voorzien. Zij zullen in eerste instantie proberen zonder procedures bij de rechtbank overeenstemming te bereiken over de invulling van rechten en plichten tussen de partijen. Een goede buur blijft immers beter dan een verre vriend!