De bouwvergunning

beheer

Een bouwvergunning is al zeer snel vereist voor het mogen bouwen of oprichten van een huis, schuur of aanbouw. De wet bepaalt dat een ‘bouwwerk’ vergunningsplichtig is waarbij het begrip bouwwerk zeer ruim is. In de rechtspraak is uitgemaakt dat bijvoorbeeld een keet, een GSM mast, een ooievaarsnest maar ook plastic boogkassen vergunningsplichtige bouwwerken zijn. De wet kent de volgende soorten bouwvergunningen:

  • lichte bouwvergunning. Dit zijn zaken van minder ingrijpende aard waar de beoordeling van uw plan sneller kan verlopen. De wetgever heeft aangegeven in welke gevallen u kunt volstaan met een lichte bouwvergunning;
  • reguliere bouwvergunning. In principe zijn alle bouwwerkzaamheden regulier vergunningsplichtig, tenzij deze genoemd worden in de lijst waar een lichte bouwvergunning volstaat of er zelfs helemaal geen bouwvergunning benodigd is. Een reguliere aanvraag wordt aan alle onderdelen getoetst. Bij deze vergunning wordt er gekeken naar het bestemmingsplan, de welstand en naar de bouwtechnische voorschriften. Indien er sprake is van een verbouwing van een monument komen de eisen uit de Monumentenwet ook nog om de hoek kijken. Indien er sprake is van nieuwbouw kan er worden bedongen dat er bodemonderzoek plaatsvindt ter vaststelling van de bodemkwaliteit (schone grondverklaring).
     

Kortom: de bouwvergunningprocedure bevat een hele trits voorwaarden en ambtelijke toetsingsmomenten. Voor menig aanvrager van een bouwvergunning is de procedure een ‘black box’. Om die reden wordt de aanvraag vaak uitbesteed aan een aannemer of architect. Maar zelfs voor deze professionals blijkt het soms zeer ongewis en ongrijpbaar op grond waarvan de gemeente wikt en beschikt. De welstandcommissie vindt de kleurstelling niet goed, de stedenbouwkundige plaatst stedenbouwkundige kanttekeningen etc. Als het bestemmingsplan formeel het bouwplan niet toestaat, is ook nog eens vereist dat de gemeente bereid is om in afwijking van dat bestemmingsplan een zogenaamde vrijstellingsprocedure te starten.

In de praktijk resulteert dit nog wel eens in de situatie dat de bouwvergunningprocedure meer tijd in beslag neemt dan de tijd die is gemoeid met de feitelijke bouwwerkzaamheden. Dit ondanks het feit dat het wettelijk uitgangspunt is dat een bouwvergunning een zogenaamde gebonden beschikking is. Dit betekent dat de vergunning moet worden verleend als deze past binnen het bestemmingsplan en voldoet aan de eisen van welstand en het bouwbesluit. In de wet is zelfs bepaald dat als de gemeente niet binnen 12 weken beslist op een bouwaanvraag de bouwvergunning van rechtswege is verleend. Helaas blijkt deze fictieve goedkeuring in een groot aantal gevallen niet te gelden omdat het bestemmingsplan formeel niet datgene toestaat dat is aangevraagd.

En als de bouwvergunning (eindelijk) is verleend kan hiertegen gedurende zes weken bezwaar worden gemaakt door belanghebbenden. Dit kunnen zijn: buren, concurrenten, ideële organisaties (bijvoorbeeld: natuur- en milieuorganisaties). Na de bezwaarfase bestaat er nog een beroepsmogelijkheid bij de rechtbank waarna ook nog een hoger beroep bij de Raad van State mogelijk is. Daardoor kan het soms wel twee jaar of zelfs langer duren voordat een bouwvergunning onherroepelijk is en er dus zekerheid bestaat dat de bouwvergunning niet door een rechter wordt aangetast. Tot dat moment is het bouwen immers op eigen risico. Of dat een aanvaardbaar risico is, wordt bepaald door de (juridische) gronden die zijn aangevoerd tegen de bouwvergunning. Een ter zake deskundige advocaat moet kunnen inschatten of zo’n beroepsprocedure kansloos is of juist kansrijk kan zijn. Afhankelijk daarvan kan het zelfs verstandig zijn om met de bouw te starten. Het dwingt de bezwaarmakers immers om naar de rechter te stappen ter verkrijging van een zogenaamde bouwstop. Als de rechter bij voorlopig oordeel van mening is dat hiervoor geen termen aanwezig zijn, is er tevens duidelijk dat de bezwaren hoogstwaarschijnlijk geen hout snijden. De protesten en bezwaren verstommen dan vrij snel.

Omgekeerd biedt de rechtsbescherming voor (derden-)belanghebbenden de mogelijkheid om zich te verzetten tegen de verlening van een bouwvergunning. Zeker als de aangevraagde vergunning een grote inbreuk betekent op het woongenot of regelrecht de waarde van het woonhuis aantast, is er alle reden om bezwaar en eventueel beroep aan te tekenen tegen de aangevraagde bouwvergunning. Ook hier is het van belang een ter zake deskundige advocaat in de arm te nemen zodat de juiste juridische argumenten worden gebruikt.