Wilt u uw woning verkopen? Let op het anti-speculatiebeding!

beheer

Wilt u uw woning verkopen? Let op het anti-speculatiebeding!

Bij de verkoop van bouwgrond of een nieuwbouwwoning wordt door de gemeente in veel gevallen een anti-speculatiebeding in de koopovereenkomst opgenomen. Het anti-speculatiebeding -deze zijn er overigens in diverse varianten- houdt veelal een verbod in om de nieuw gebouwde woning gedurende een bepaalde tijd na eerste bewoning te verkopen, tenzij er een ontheffing van gemeentewege wordt verleend dan wel de gemeente een vergoeding krijgt voor het feit dat zij de grondprijs als gevolg van subsidie laag heeft weten te houden.

In praktische zin komt zo’n anti-speculatiebeding er, kort gezegd, op neer dat de eerste eigenaren na oplevering van de nieuwbouwwoning verplicht zijn om: (1) binnen 2 maanden de woning (zelf) te gaan bewonen (het zogenaamde: “zelfbewoningsbeding”) en (2) deze woning gedurende vijf jaar van bewoning niet mogen verkopen op straffe van een boete ter hoogte van de koopsom (het zogenaamde “vervreemdingsverbod”). Hiervan kan de gemeente in bepaalde gevallen “ontheffing” verlenen, al dan niet onder het stellen van voorwaarden ten aanzien van de koopprijs en de nieuwe kopers. Zo stelt de gemeente de koopprijs vast op de oorspronkelijke koopprijs, vermeerderd met bouwrente en eventueel meerwerk en bepaalt de gemeente de nieuwe kopers aan de hand van regionale toewijzingscriteria.

In een zeer recent gewezen arrest van de Hoge Raad, is de vraag voorgelegd of het anti-speculatiebeding de Huisvestingswet doorkruist. Op grond van de Huisvestingswet komt de gemeente, kort gezegd, de verordenende bevoegdheid toe met betrekking tot de verdeling van woonruimte tot een bepaalde koopprijsgrens. Uitgangspunt is vrije vestiging en vrije marktwerking, tenzij er sprake is van een zodanige (dreigende) schaarste aan woonruimte voor bepaalde groepen van woningzoekenden met een zwakke positie op de woningmarkt, dat zonder overheidsingrijpen onaanvaardbare situaties met betrekking tot de huisvesting van die groepen woningzoekenden kunnen ontstaan. In deze zaak gaat het om de uitgifte van een bouwkavel voor het bouwen van een woning boven de koopprijsgrens. De eigenaren hadden onvoorwaardelijke ontheffing gevraagd van het anti-speculatiebeding. Dat verzoek is afgewezen door de gemeente, omdat er geen sprake was van één van de uitzonderingssituaties die een dergelijke ontheffing steeds toestaan. De gemeente was wel bereid om een voorwaardelijke ontheffing te verlenen, doch alleen indien de eigenaren conform de overeenkomst een boete zouden betalen. De eigenaren hebben de boete betaald en vervolgens bij de rechtbank een eis ingesteld tegen de gemeente, waarin zij onder meer verzoeken om het anti-speculatiebeding nietig te verklaren wegens strijd met de Huisvestingswet. 
De Rechtbank heeft in eerste aanleg beslist dat er inderdaad sprake was van ontoelaatbare doorkruising van de Huisvestingswet en de eis van de eigenaren toegewezen. De Hoge Raad oordeelt echter anders. Zij beslist dat het anti-speculatiebeding geen onaanvaardbare beperkingen aanbrengt in de kring van personen die worden toegelaten tot woonruimte boven de zogenoemde koopprijsgrens en dat deze dus niet op ontoelaatbare wijze ingrijpen in het recht van vrije vestiging. Kortom, het anti-speculatiebeding voor nieuwbouwwoningen boven de koopprijsgrens van de Huisvestingswet, zijn niet nietig op grond van die Huisvestingswet.

Uit dit arrest kunnen nog de volgende praktische conclusies worden getrokken. De gemeente Doetinchem had een anti-speculatiebeding opgenomen met daarin de mogelijkheid om ontheffing te vragen. Die ontheffing zou in ieder geval worden ontleend in geval van : verandering van werkkring van koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; overlijden van koper of diens echtgeno(o)te; ontbinding van het huwelijk van koper door echtscheiding; of verhuizing waartoe genoodzaakt door de gezondheid van koper of één van zijn gezinsleden. Buiten deze gevallen verleent de gemeente dus (in beginsel) geen ontheffing, waardoor de koper in geval van overtreding de boete verschuldigd is. Het is dus van groot belang om nauwkeurig te kijken naar de inhoud van het anti-speculatiebeding en, indien mogelijk, daarover te onderhandelen met de gemeente. Voorts is het voor het indienen van het ontheffingsverzoek van groot belang dat eerst goed wordt gekeken naar de gronden waarop de ontheffing wordt verzocht. In de jurisprudentie wordt namelijk in uitzonderlijke, doorgaans zeer schrijnende situaties, toch beslist dat ontheffing wordt verleend. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een situatie waarbij, na de aankoop, een dodelijke ziekte is geopenbaard, waarvan werd verwacht dat deze ziekte op korte termijn fataal zou aflopen.

Iedere gemeente hanteert haar eigen anti-speculatiebeding. Sterker nog, per gemeente kan het zelfs zo zijn dat er meerdere anti-speculatiebedingen worden gehanteerd, afhankelijk van bijvoorbeeld de (locatie van de) woning. Het is dus zinvol om met de gemeente in overleg te treden over de inhoud van het anti-speculatiebeding. Uit de praktijk blijkt dat de ene gemeente een strikter beding hanteert dan de andere gemeente. Uitgangspunt van de gemeente is wel dat zij het anti-speculatiebeding handhaven en slechts in zeer uitzonderlijke situaties daarvoor ontheffing verlenen.

Kortom, het is zinvol om uw verzoek tot ontheffing van het anti-speculatiebeding goed gemotiveerd te onderbouwen. U kunt daarmee zoveel mogelijk voorkomen dat een onvoorziene wijziging in uw situatie een financiële strop tot gevolg zal hebben. Tijdige inhuur van deskundige, juridische adviseurs kan in ieder geval voorkomen dat u valide argumenten onbenut laat.