Indeplaatsstelling bij bedrijfsruimtehuur

beheer

De wet biedt aan een huurder van bedrijfsruimte de mogelijkheid om bij een verkoop van zijn onderneming met succes te vorderen dat een derde zijn plaats als huurder inneemt. Als een huurder zijn rechten en verplichtingen aan een derde overdraagt noemt men dit een ‘indeplaatsstelling’. Wel wordt opgemerkt dat de definitie bedrijfsruimte, zoals in deze column bedoeld, is beperkt tot de zogeheten ‘artikel 7:290 BW bedrijfsruimte’: Een gebouwde onroerende zaak die bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant – of cafébedrijf- van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, één en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreeks levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.

Toestemming van de rechter
Het spreekt voor zich dat indien de verhuurder vrijwillig met een indeplaatsstelling instemt, er geen probleem is. Een verhuurder zal echter lang niet altijd vrijwillig willen instemmen met een indeplaatsstelling. Is dat laatste het geval, dan kan de huurder vorderen dat de rechter hem machtigt om een derde in zijn plaats te stellen. Om een dergelijke machtiging te verkrijgen moet aan een aantal voorwaarden zijn voldaan. Er moet sprake zijn van overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Verder moet de huurder een voldoende zwaarwichtig belang bij de verzochte indeplaatsstelling hebben. Tevens moet de voorgestelde (nieuwe) huurder voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de overeenkomst én voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Is aan al deze voorwaarden voldaan, dan wil dit echter nog niet per definitie zeggen dat de verzochte machtiging wordt verkregen. De rechter beslist namelijk met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. De wet geeft de rechter een ruime mogelijkheid tot afweging van de belangen van de verhuurder en huurder. Dat is ook wel logisch. Immers, wordt de vordering van de huurder toegewezen, dan wordt de verhuurder opgezadeld met een derde, de nieuwe huurder, die hij niet zelf heeft uitgekozen en waarmee hij wellicht nooit uit eigener beweging een huurovereenkomst zou zijn aangegaan. Het is, met name met betrekking tot de belangenafweging, lang niet makkelijk om te voorspellen hoe een rechter zal oordelen.

Risico’s
In het geval dat een huurder zijn onderneming overdraagt, maar verzuimt om tijdig een indeplaatsstelling te vorderen of dit doelbewust tegenover de verhuurder verzwijgt, dan kan de nieuwe eigenaar van de onderneming geen rechten aan de huurovereenkomst ontlenen. Dit kan uiteraard verstrekkende gevolgen met zich meebrengen. Zo kan de verhuurder bijvoorbeeld een vordering tot ontruiming van het gehuurde door de nieuwe eigenaar instellen, waartegen, nu hij geen (nieuwe) huurder is geworden, meestal niets tegen te doen zal zijn. Indien de verhuurder er geen weet van heeft dat er feitelijk een nieuwe huurder in het gehuurde is gevestigd, dan lijkt er op het eerste gezicht niets aan de hand. Echter, ook dit is absoluut geen wenselijke situatie. Immers, het risico van ontruiming blijft als een zwaard van Damocles boven de nieuwe huurder hangen. Daarnaast is het zo dat de nieuwe eigenaar/huurder in geval van een toekomstige overdracht van zijn onderneming, in beginsel op zijn beurt niet met succes indeplaatsstelling kan vorderen, vanwege het feit dat hij zelf nooit huurder is geworden!

Indeplaatsstelling zal meestal niet meer mogelijk zijn wanneer geruime tijd na de overdracht van de onderneming is verstreken. De indeplaatsstelling staat dan namelijk niet meer in direct verband met de overdracht van de onderneming, tengevolge waarvan er enkel en alleen al om die reden niet aan alle hierboven omschreven voorwaarden is voldaan. 
Het is dan ook van groot belang voorafgaand aan de overdracht van de onderneming goedkeuring aan de verhuurder te vragen en bij weigering indeplaatsstelling te vorderen. 
Een huurder kan derhalve door middel van een indeplaatsstelling regelen dat de huurovereenkomst ook zonder medewerking van de verhuurder bij de verkoop van zijn onderneming eveneens wordt overgedragen.

Door de grote belangen die veelal gemoeid zijn met het voortduren van een huurovereenkomst, is het raadzaam om u bij de voorgenomen overdracht van uw onderneming en daarmee de huurovereenkomst, te laten adviseren door een advocaat.