Verborgen gebreken

mr. W.A.L.D.I van Slagmaat
mr. W.A.L.D.I van Slagmaat

Het kan iedereen gebeuren. Je koopt een huis en tijdens een kleine verbouwing blijkt dat er achter het plafond of de schrootjeswand ineens zaken naar voren komen waarop je niet bedacht bent. Boktor, asbest, betonrot, of zelfs het ontbreken van de dragende constructie van een verdiepingsvloer zijn allemaal bekende praktijkvoorbeelden waarover de rechter uiteindelijk moest beslissen in een gerechtelijke procedure. In al die procedures staan er enkele (rechts-)vragen centraal:

  • wat staat er in de koopovereenkomst?
  • is er sprake van een verborgen gebrek?
  • in hoeverre bezit het gekochte door het gebrek niet meer de eigenschappen die van het gekochte verlangd mogen worden? Een woning dient immers voor bewoning!
  • wist de verkoper van het gebrek c.q. wordt hij geacht dit te hebben kunnen weten?
  • heeft de koper wel voldoende aan zijn onderzoeksplicht voldaan?
  • is de verkoper bijgestaan door een professionele makelaar?
  • heeft de koper en/of de verkoper professionele begeleiding gehad?
  • had de koper toekomstige bouwwensen die bij de verkoper bekend waren en zijn die bouwwensen niet of minder mogelijk als gevolg van het gebrek?
  • wat is de toerekenbare schade?


Geen enkele zaak is identiek en daarom valt in algemene zin op voorhand geen uitspraak te doen over de proceskansen van de schadelijdende partij. Wel is het zo dat er genoeg rechterlijke uitspraken zijn die een handvat kunnen bieden bij de inschatting van de proceskansen.

Zo was het feit dat een woning die na verkoop bij verwijdering van de schrootjeswand niet (meer) over een dragende constructie bleek te beschikken voor de verdiepingsvloer een dusdanig gebrek dat de herstelkosten volledig voor rekening van de verkoper kwamen. Het verweer van de verkoper dat in het contract stond dat de woning werd verkocht in de staat waarin deze zich bevond werd door de rechter afgewezen. In een woonhuis dienen afdoende dragende constructies aanwezig te zijn om een verdiepingsvloer te dragen. Door de afwezigheid hiervan beschikte de woning niet over een wezenlijke eigenschap die de koper op grond van de overeenkomst er wel van mocht verwachten.

Ook een woning, waarvan de verkoper wist dat de koper uitbouwplannen had, waar tijdens die uitbouwplannen allerlei asbesthoudend materiaal tevoorschijn kwam achter de binnenmuur, beschikt niet over de eigenschappen die aan die desbetreffende woning gesteld mogen worden. De kosten van asbestverwijdering kwamen voor rekening van de verkoper. Waren de bouwplannen niet expliciet tussen koper en verkoper aan de orde geweest, dan zou het nog maar zeer de vraag zijn geweest of de aanwezigheid van asbest had geleid tot een aansprakelijkheid van de verkoper. Bij oudere huizen dient een koper erop bedacht te zijn dat er asbesthoudend materiaal verwerkt is. Ook de prijs en de onderhoudstoestand van een woning kan van invloed zijn bij de bepaling of de aangetroffen onvolkomenheid voor rekening en risico van de verkoper dient te komen.

Indien de verkoper uitdrukkelijk verklaart dat er geen olietank in de tuin aanwezig is, dan heeft hij een probleem als dit achteraf niet blijkt te kloppen. Er is immers sprake van een zogenaamde garantie. De kosten voor de verwijdering van die tank komen in zo’n geval voor rekening van diegene die onjuiste informatie heeft verschaft. Hetzelfde geldt voor een gemeente die bouwgrond verkoopt die vervolgens door bodemverontreiniging niet bebouwd kan worden tenzij die vervuiling eerst wordt gesaneerd.

Tenslotte wordt er door rechters ook gewicht gehecht aan het feit of één der partijen is bijgestaan door een deskundige. Een makelaar of een bouwtechnisch deskundige heeft immers meer verstand van het desbetreffende onroerend goed en daardoor rust er op hen een zwaardere onderzoeksplicht. Als er ondanks het feit dat zo’n deskundige is ingeschakeld achteraf iets loos is dat die deskundige had moeten / kunnen weten, dan wordt sneller aangenomen dat die partij die zo’n deskundige in de arm had genomen, zelf opdraait voor de schade.