Ontruimd staat netjes

mr. W.A.L.D.I van Slagmaat
mr. W.A.L.D.I van Slagmaat

Een gedeelte van mijn praktijk bestaat uit huurzaken, waarin ik zowel voor huurders als verhuurders optreed. Enige tijd geleden werd ik benaderd door een cliënt, die zich al jarenlang bezighoudt met de verhuur van onroerend goed. Wat dat betreft ging het om een gepokt en gemazelde cliënt. Ik had hem al eerder bijgestaan met betrekking tot het opstellen van huurovereenkomsten, algemene (huur)voorwaarden en incasseren van huurachterstanden. Nu deed zich toch wel een, althans in de optiek van mijn cliënt, wat raar geval voor.

Cliënt was jaren geleden, in 1996, met een huurder een huurovereenkomst aangegaan. Het gehuurde object betrof een bedrijfsruimte inclusief een tweetal bijbehorende loodsen. De meubelzaak van huurder was al meerdere malen bijna failliet gegaan. Desalniettemin slaagde deze huurder er telkens in om het hoofd boven water te houden. Dit betekende voor cliënt wel dat huurder al verscheidene malen zijn huur niet dan wel niet op tijd had voldaan. Meestal slaagde cliënt er na enige tijd, onder dreiging om de zaak ter incasso c.q. faillissementsaanvraag aan zijn huisadvocaat uit handen te geven, dan toch wel weer in om de huurachterstand binnen te hengelen. Cliënt, zelf woonachtig en zaakdoende te Utrecht, hield niet veel toezicht op het gehuurde, gelegen te Friesland.

De huur werd voldaan tot en met juni 2003. Nadien voldeed huurder, in september 2003, nog slechts één huurtermijn. De contractuele borg ter grootte van twee maanden huur was door cliënt al in een eerder stadium uitgewonnen. Cliënt had verzuimd om nieuwe volstorting van deze borg te verzoeken aan huurder. Cliënt trachtte medio oktober 2003 huurder telefonisch, zowel op zijn mobiele als vaste telefoonnummer, te bereiken. In beide gevallen kreeg cliënt echter een voicemail te horen. Cliënt begon een en ander op dat moment te wantrouwen en benaderde mij, onder gelijktijdige overlegging van alle relevante gegevens, met het verzoek om de incasso van de huurachterstand ter hand te nemen. Direct zond ik, na on-line op internet een uittreksel uit de Kamer van Koophandel te hebben ingezien, per aangetekende en gewone post, alsmede per telefax een sommatieschrijven aan huurder.

Het aangetekende schrijven werd door huurder niet van het postkantoor afgehandeld en de verzending per telefax mislukte. Het telefaxnummer bleek niet meer in gebruik. Op dat moment heb ik cliënt direct benaderd en hem verzocht bij het verhuurde poolshoogte te gaan nemen. Bij aankomst sloeg cliënt de schrik om het hart. Het gehuurde maakte een verlaten indruk. Sterker nog, de bedrijfsruimte bleek vrijwel leeg te zijn. Uitgezonderd het reclamebord aan de gevel deed niets verder herinneren aan het ‘gegeven’ dat daar een meubelzaak gevestigd zou zijn. Nu in het huurcontract uitdrukkelijk was opgenomen dat cliënt te allen tijde het recht had om het verhuurde te inspecteren, verschafte hij zich met de reservesleutels toegang tot het gehuurde. Het vermoeden van cliënt werd onomstotelijk bevestigd: Huurder was, vermoedelijk al geruime tijd, met de noorderzon vertrokken. Wat restte was een bedrijfspand en twee loodsen met (bedrijfs)afval.

Cliënt belde mij vervolgens en deed zijn verhaal. Wat cliënt betreft was hiermee de kous af. Enkel en alleen diende de huurachterstand geïncasseerd te worden en huurder aansprakelijk gesteld te worden voor de kosten van het opruimen en afvoeren van het afval. Ik informeerde cliënt echter dat de kwestie hiermee helaas niet was geëindigd.

Immers, de feitelijke toestand diende, zoals dat zo mooi heet, nog geformaliseerd te worden door middel van een buitengerechtelijke of gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Ik adviseerde cliënt te kiezen voor een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.

In de procedure vorderde ik tevens toestemming om tot ontruiming van het verhuurde over te mogen gaan en veroordeling van huurder tot betaling van de huurachterstand inclusief alle bijkomende (proces)kosten, renten en executiekosten. Zoals te verwachten viel, liet huurder, na betekening van de dagvaarding op zijn laatst bekende woonadres en na openbare oproeping door middel van een advertentie in een landelijk dagblad, verstek gaan. Alle vorderingen van cliënt werden volledig door de Kantonrechter toegewezen. Het verstekvonnis werd vervolgens eveneens op de hiervoor genoemde wijze betekend, onder aanzegging van een datum van ontruiming. De ontruiming door de deurwaarder vond zonder slag of stoot plaats. Wel was het voor cliënt vervelend om te moeten ervaren dat alle kosten van de procedure, de ontruiming en het afvoeren van het afval feitelijk voor zijn eigen rekening kwamen, omdat huurder nog steeds onvindbaar was en geen verhaalsmogelijkheid bood. Een gelegd beslag op de bankrekening van huurder, waarvan hij de huur normaliter voldeed, trof namelijk geen doel. De bankrekening bleek vrijwel leeg. Ik vroeg aan cliënt of hem echt geen andere beslagmogelijkheid bekend was. Op dat moment schoot hem niets te binnen. Echter, enige dagen later belde cliënt mij met de mededeling dat huurder voorheen de huur van een andere bankrekening betaalde. Direct liet ik een deurwaarder beslag op deze bankrekening leggen. Toegegeven, het was een gok, maar wonderwel bleek deze bankrekening wel voldoende batig saldo te kennen om de vorderingen van cliënt op te verhalen. Huurder had, gelukkig voor cliënt, onvoldoende zijn best gedaan om wat dat betreft onvindbaar te zijn en geen verhaal te bieden. Vreemd was het wel dat huurder ook na deze beslaglegging en het uitwinnen van dit beslag nog steeds niets van zich had laten horen. Meestal trekt iemand dan (alsnog) aan de bel. Voor cliënt deed dit er echter niet meer toe. Cliënt had zijn volledige huurachterstand en bijna al zijn gemaakte kosten geïncasseerd. En wat voor cliënt het belangrijkste was: hij was, nu de huurovereenkomst gerechtelijk was ontbonden, van de huurder af en kon op zoek naar een nieuwe, in ieder geval meer solvabele, huurder.