Ontbindende voorwaarde financiering

beheer

Wekelijks hebben wij op kantoor advocatenoverleg. Tijdens een dergelijk overleg stellen wij elkaar onder meer op de hoogte van de actuele ontwikkelingen in onze dossiers. Recentelijk kwam daarin de problematiek omtrent de ontbindende voorwaarde financiering in geval van de koop/verkoop van een woning weer eens ter sprake.

Bij de koop/verkoop van een woning is het gebruikelijk dat in het contract een ontbindende voorwaarde is opgenomen, inhoudende dat de overeenkomst binnen een bepaalde termijn door de koper kan worden ontbonden indien hij voor een bepaalde datum de financiering niet rond krijgt.

Een cliënt had na het ondertekenen van de koopovereenkomst in zijn ogen alles in het werk gesteld om te onderzoeken of hij voor de koopsom een hypothecaire geldlening kon verkrijgen. De cliënt wendde zich daartoe tot een hypotheekadviseur en niet tot een bank als hypotheekverstrekker. Nadat de hypotheekadviseur alle relevante financiële bescheiden had ontvangen, heeft deze onderzocht of de cliënt voor een dergelijke financiering in aanmerking zou kunnen komen. Uit dit onderzoek bleek dat het inkomen van de cliënt gewoonweg te laag was om een geldlening ter hoogte van de koopsom te kunnen verkrijgen. Oftewel, zo gaf de adviseur aan, bij welke bank hij ook zou aankloppen, de cliënt zou altijd nul op het rekest krijgen. De cliënt is vervolgens gestopt met het zoeken naar mogelijkheden om een financiering te verkrijgen. Hij heeft de verkopende partij hiervan direct schriftelijk in kennis gesteld. De cliënt was van mening dat hij zodoende heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichtingen om een financiering te verkrijgen. Immers, het benaderen van een bank zou volstrekt zinloos zijn. De verkopende partij was het hier niet mee eens en maakte vervolgens op grond van wanprestatie aanspraak op de contractuele boete. In de koopovereenkomst was namelijk een bepaling opgenomen dat cliënt een boete zou zijn verschuldigd, indien hij zich niet, dan wel onvoldoende zou inspannen om een hypothecaire financiering te verkrijgen. Naar aanleiding van het standpunt van de verkoper is door de cliënt vervolgens, zij het na het verstrijken van de termijn, toch nog een tweetal financieringsaanvragen gedaan bij twee verschillende banken. De uitkomst kon worden voorspeld: hij kwam niet in aanmerking voor een lening ter grootte van de koopsom van de woning. De verkoper startte een procedure. Hij vond dat hij recht had op de boete.

Indien een ontbindende voorwaarde financiering is overeengekomen dient de koper als hoofdregel bij een drietal financiers hypotheekaanvragen te doen, alvorens deze, in geval van afwijzing van de aanvragen, zich met recht kan beroepen op de ontbindende voorwaarde. De achterliggende gedachte daarbij is dat de koper wel zijn best moet doen om een hypotheek te kunnen verkrijgen en dus niet kan volstaan met een verzoek aan slechts één bank. In de geschetste zaak kan men zich echter afvragen of het wel zin had om zich tot de bank te wenden. Waarom zou iemand, nadat de hypotheekadviseur, aan de hand van de gebruikelijke computermodellen, al had geconstateerd dat het inkomen van de aanvrager sowieso veel te laag is om de woning te kunnen kopen, nog bij drie verschillende banken moeten informeren? Dat is immers toch volstrekt nutteloos? In het geschetste geval is de koper, zij het na het verlopen van de termijn, toch nog naar twee verschillende banken gegaan, met het bekende resultaat: financiering was niet mogelijk. Was dat dan wel voldoende, hoewel de verklaringen te laat waren aangevraagd?

Onder bepaalde omstandigheden kan één verklaring voldoende zijn, indien deze wordt ondersteund door twee verklaringen van andere financiers, ook al worden deze laatste twee verklaringen afgegeven nadat de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde al is verstreken.

Tijdens een recente zitting bij de rechtbank hebben de verkoper en de cliënt een schikking bereikt. We zullen nooit weten hoe de rechter in deze bijzondere zaak zou hebben geoordeeld.

Wilt u niets aan het toeval overlaten, dan raad ik u aan om binnen de in de koopovereenkomst gestelde termijn tenminste drie hypotheekaanvragen bij verschillende banken te doen, de uitkomsten daarvan aan de verkoper te overhandigen en de koopovereenkomst schriftelijk, door middel van een beroep op de betreffende ontbindende voorwaarde, tijdig te ontbinden, natuurlijk aangenomen dat financiering niet mogelijk blijkt.