Nieuwe gebrekenregeling en huur

mr. W.A.L.D.I van Slagmaat
mr. W.A.L.D.I van Slagmaat

In het nieuwe huurrecht wordt ’een gebrek’omschreven als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

Gezien deze ruime en abstracte omschrijving van wat inmiddels ‘de gebrekenregeling’wordt genoemd, ontstaat voor de huurder niet enkel het recht om de verhuurder op de onderhoudsachterstand aan te spreken. Van de verhuurder kan als gevolg van een gebrek en de verplichting tot genotverschaffing ook worden gevergd dat hij bijvoorbeeld optreedt tegen overlast veroorzaakt door andere huurders of dat hij leegstand van één of meerdere winkels in een winkelcentrum tegengaat, concurrerende activiteiten achterwege laat en zo verder.

De huurder heeft de mogelijkheid om gebreken zelf te verhelpen of te laten verhelpen indien de verhuurder daartoe niet bereid is. Vanaf 1 augustus 2003 is de huurder gerechtigd, zonder voorafgaande rechterlijke machtiging, doch eerst nadat de verhuurder in gebreke is gesteld de gebreken zelf te (doen) verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk zijn, op de verhuurder te verhalen. Wel is het hierbij van belang dat eerst wordt vastgesteld of er sprake is van een voor rekening van de verhuurder komend gebrek in de zin van de wet.

Aangezien de nieuwe huurwetgeving sinds de ingangsdatum directe werking heeft, is de gebrekenregeling ook van toepassing op de al vóór 1 augustus 2003 gesloten huurovereenkomsten. De problemen die zich met betrekking tot de gebrekenregeling in dit soort gevallen kunnen voordoen, zullen groter zijn dan met betrekking tot de nieuw te sluiten huurovereenkomsten, omdat veelal vóór 1 augustus 2003 niet werd geanticipeerd op de nieuwe wetgeving.

De specifieke huurrechtelijke sancties op een gebrek zijn nader vastgelegd in afzonderlijke regelingen en hebben betrekking op de verhelpplicht, het recht op huurvermindering, de schadevergoedingsverplichting en de ontbindingsbevoegdheid. Voor wat verhuur van bedrijfsruimte betreft, zijn contractuele afwijkingen van het nieuwe huurrecht mogelijk, zodat ook de werking van de gebrekenregeling kan worden ingeperkt.

Een verhuurder die niet met bovenomschreven problemen geconfronteerd wenst te worden, dient in contractuele bedingen het redelijkerwijs door de huurder te verwachten genot te beperken, bijvoorbeeld door in de huurovereenkomst op te nemen dat de (slechte) onderhoudstoestand geen gebrek zal opleveren. Daarnaast kan de verhuurder, ter voorkoming van ongerechtvaardigde verwachtingen van de zijde van de huurder een al dan niet nader omschreven onderzoeksplicht bij de huurder leggen. Tot slot zij in dit verband opgemerkt dat het bijvoorbeeld mogelijk is dat de verhuurder de huurder bekend maakt met bestaande of mogelijkerwijs te verwachten tekortkomingen van het gehuurde, teneinde te voorkomen dat die tekortkomingen kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin van de wet. Samenvattend komt het erop neer dat met name voor verhuurders de nieuwe gebrekenregeling bijzondere aandacht vraagt.